Irodapiaci blog – irodaházak, hírek, trendek

Évek óta nem látott tőke érkezett a magyar ingatlanpiacra

A magyar kereskedelmi ingatlanpiac 2026 első felében látványosan élénkült: a tranzakciós volumen elérte a 610 millió eurót, amire 2021 óta nem volt példa. Magyarország ezzel visszakerült a közép-kelet-európai régió harmadik helyére, az éves forgalom pedig akár az 1,2–1,3 milliárd eurót is elérheti. A befektetések mögött továbbra is elsősorban hazai tőke áll, miközben az iroda-, ipari és kiskereskedelmi részpiac eltérő pályán halad.

Magyarország visszatért a régiós ingatlanpiac dobogójára

Erősen indult 2026 a magyar kereskedelmi ingatlanbefektetési piacon. Az első hat hónapban 610 millió euró értékben zárultak le tranzakciók, ami 2021 óta a legmagasabb első féléves eredmény. Ezzel Magyarország ismét a közép-kelet-európai régió harmadik legaktívabb befektetési piacává vált Lengyelország és Csehország mögött.

A teljes régiós forgalom 5,8 milliárd eurót tett ki. Ennek több mint felét, mintegy 3 milliárd eurót Lengyelország adta, míg Csehország 1,4 milliárd eurós volumennel zárta a félévet. A magyar piac teljesítménye ebben az összevetésben egyértelmű előrelépést jelent, még akkor is, ha a Covid előtti, évi közel 2 milliárd eurós szint továbbra is távolinak tűnik.

A Colliers várakozása szerint az év végére a hazai tranzakciós volumen elérheti az 1,2–1,3 milliárd eurót. Ehhez azonban arra is szükség lesz, hogy az előkészítés alatt álló nagyobb ügyletek még 2026-ban lezáruljanak.

Több régóta húzódó tranzakció is célba ért

Az első féléves eredményt több olyan jelentős adásvétel támogatta, amely már két-három éve jelen volt a piacon. Ezek között szerepelt a Millennium Tower I., amelyet végül az épület bérlője, a Wizz Air vásárolt meg, valamint a Park Center portfólió értékesítése és a Capital Square irodaház tranzakciója.

A lezárt ügyletek azt jelzik, hogy a befektetők ismét hajlandóbbak döntést hozni olyan eszközökről is, amelyek értékesítését korábban a magas finanszírozási költségek és a bizonytalan piaci környezet lassította. A javuló hangulat ugyanakkor még nem jelenti azt, hogy minden befektetői csoport visszatért volna. A nyugat-európai intézményi tőke továbbra is óvatos, ezért a piacot elsősorban a magyar és a régiós szereplők mozgatják.

Továbbra is a hazai befektetők uralják a piacot

A vásárlók 74%-a magyar szereplő volt az első félévben. Ez jól mutatja, hogy a 2008-as pénzügyi válság óta kialakult egy olyan tőkeerős hazai befektetői kör, amely nagyobb volumenű kereskedelmi ingatlanokat és teljes portfóliókat is képes megvásárolni.

A belföldi dominancia stabilitást ad a piacnak, ugyanakkor az egészségesebb tőkeszerkezethez szükség lenne a nemzetközi befektetők nagyobb arányú jelenlétére is. A külföldi érdeklődés ugyanis nemcsak likviditást hoz, hanem a magyar piac régiós versenyképességét is visszaigazolja. A következő időszakban elsősorban cseh, szlovák, román, balti és balkáni befektetők lehetnek aktívak Magyarországon. Ezek a szereplők jól ismerik a régió működését, ezért gyorsabban értékelik a helyi kockázatokat és lehetőségeket, mint a távolabbról érkező tőke.

Javult Magyarország befektetői megítélése

A piaci hangulatot a tavaszi választásokat követő pénzügyi folyamatok is kedvezően befolyásolták. A tízéves magyar államkötvény hozama mintegy 200 bázisponttal csökkent, miközben a forint több mint 10%-kal erősödött az első félévben.

Az alacsonyabb kockázati felárak és a mérséklődő hozamkörnyezet javíthatja az ingatlanbefektetések relatív vonzerejét. Amennyiben ez a folyamat tartóssá válik, a finanszírozás olcsóbbá, a befektetési termékek árazása pedig kiszámíthatóbbá válhat. A nyugat-európai tőke szélesebb körű visszatérése ugyanakkor továbbra is kérdéses. Kivételt jelenthetnek a francia SCPI-alapok, amelyek folyamatos tőkebeáramlásuk miatt új befektetési lehetőségeket keresnek. Számukra elsősorban a hosszabb bérleti szerződésekkel rendelkező, stabil jövedelmet termelő ingatlanok lehetnek vonzók.

A kiskereskedelmi parkok vezetik a befektetői listát

Az egyes ingatlantípusok közül jelenleg a kiskereskedelmi parkok számítanak a legkeresettebb befektetési terméknek. Ezek az eszközök jellemzően stabil látogatottságot, diverzifikált bérlői állományt és kiszámítható működést kínálnak.

A prime hozamok 2023 óta lényegében változatlanok. Az irodák esetében 6,5%, a logisztikai és ipari ingatlanoknál 6,75%, míg a bevásárlóközpontoknál és más kiskereskedelmi eszközöknél megközelítőleg 7% körüli szinttel számol a piac. A kiskereskedelmi ingatlanok pontos árazását ugyanakkor nehezíti, hogy Budapesten évek óta nem zárult le jelentős bevásárlóközpont-tranzakció. Emiatt a becsült hozamszinteket kevesebb összehasonlítható ügylet támasztja alá.

Stabilizálódik a budapesti irodapiac

A budapesti irodapiacon az elmúlt félévben folytatódott a lassú stabilizálódás. A korábbi fejlesztési hullám során mintegy félmillió négyzetméter új iroda került a piacra, jelenleg azonban már alig található olyan nagy volumenű projekt, amely konkrét átadási dátummal rendelkezik.

A spekulatív üresedési ráta 15,7% körül alakul, és csökkenő tendenciát mutat. Az átlag mögött ugyanakkor jelentős területi különbségek húzódnak meg. Budán, a belvárosi üzleti negyedben és a Váci úti irodafolyosón az üresedés az átlag alatt marad, míg egyes pesti részpiacokon, a Hungária körút környezetében és Dél-Pesten jóval nagyobb üres területek koncentrálódnak.

A keresleti oldalon biztató jel, hogy a nettó abszorpció az első félévben megközelítette az 50 ezer négyzetmétert. Ez nagyjából megfelel az elmúlt időszak teljes éves átlagának, vagyis a kiadó iroda kínálatból ismét több területet foglalnak el, mint amennyi felszabadul.

Kevesebb új iroda kerülhet a piacra

A fejlesztési kínálat kifejezetten szűkös. A Centerpoint új épülete már megkapta a használatbavételi engedélyt, ezen kívül azonban kevés olyan, 10 ezer négyzetméternél nagyobb spekulatív fejlesztés van folyamatban, amely rövid időn belül piacra kerülhet. A H2Offices második fázisa már teljesen bérbe adott, miközben a harmadik ütem elindítása is napirendre kerülhet. A Láng-negyed fejlesztésének átadása ugyanakkor legkorábban 2028-ban várható. Az alacsony új kínálat idővel tovább csökkentheti a korszerű irodák üresedését. Ez különösen azoknak a bérlőknek jelenthet kihívást, amelyek nagy, egybefüggő és magas minőségű területet keresnek az iroda bérlés során.

Budapesten lassult az ipari piac, vidéken több csarnok épült

A fővárosi ipari-logisztikai piacon az első félévben valamivel több mint 71 ezer négyzetméter új területet adtak át, szemben az előző év 330 ezer négyzetméteres volumenével. A nettó felszívás mínusz 33 ezer négyzetméterre csökkent, az üresedési ráta pedig megközelítette a 15%-ot.

A mérsékeltebb kereslet miatt a bérbeadók egyre több kedvezménnyel próbálják megszólítani a vállalatokat. A bérleti díjak ugyanakkor egyelőre stabilak maradtak, jellemzően 5,25–5,75 euró/m²/hó közötti sávban. A vidéki piac ezzel szemben erős fejlesztési aktivitást mutatott. Az első hat hónapban mintegy 175 ezer négyzetméter új csarnok készült el, ami már meghaladta a teljes 2025-ös átadási volument. A gyors kínálatbővülés miatt azonban az üresedés itt is emelkedett, valamivel 10% fölé.

A magyar ingatlanpiac újra láthatóvá vált a régióban

A 610 millió eurós első féléves befektetési volumen egyértelmű fordulat a korábbi évek visszafogott aktivitásához képest. A piac azonban még nem tért vissza a 2019 előtti szintre, és a növekedés szerkezete sem teljesen kiegyensúlyozott: továbbra is jelentős a hazai tőke dominanciája, miközben a nyugat-európai befektetők többsége kivár.

A következő időszak valódi próbája az lesz, hogy a javuló pénzügyi környezet képes-e tartósan visszacsábítani a nemzetközi szereplőket. Amennyiben a finanszírozási feltételek tovább enyhülnek, és újabb nagy tranzakciók zárulnak le, Magyarország nemcsak visszaszerezheti, hanem meg is erősítheti helyét a közép-kelet-európai befektetési térképen.

Irodát szeretne bérelni? 

Az Irodaházak bérbeadásával és a kiadó iroda területekkel kapcsolatban kérjük kattintson a kiadoiroda.hu oldalra, ahol átfogó tájékoztatást és minden szükséges információt megtalál.