Dél-Buda letaszította a Váci úti irodafolyosót
A budapesti irodapiac erőviszonyai átrendeződnek: a kiadó iroda iránti kereslet új lokációk felé tolódik. 2026 elején Dél-Buda megelőzte a Váci úti irodafolyosót, ami komoly fordulatot jelez az irodabérlés piacán. Bár az üresedési ráta csökkent, ez csak átmeneti állapot lehet a közelgő kínálatbővülés miatt. A következő időszakban a kiadó iroda Budapesten és az irodabérlés Budapesten is új egyensúly felé halad.
Letaszították a trónról a Váci úti irodafolyosót – új erőközpont formálódik a budapesti irodapiacon
A budapesti irodapiac látványos átrendeződésen megy keresztül: a kiadó iroda iránti kereslet új fókuszpontok felé tolódik. 2026 első negyedévében nem a Váci úti irodafolyosó, hanem Dél-Buda lett a legaktívabb alpiac. A friss adatok szerint az irodabérlés szerkezete is átalakulóban van, miközben az üresedési ráta átmenetileg csökken. A jelenlegi folyamatok alapján a következő időszakban új egyensúly alakulhat ki a fővárosi irodapiacon.
Átmeneti javulás az üresedési rátában
A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BRF) legfrissebb jelentése szerint a modern budapesti irodák piacán tovább csökkent a kihasználatlanság. A bérirodák üresedési rátája 15,5%-ra, míg a teljes piaci mutató 12%-ra mérséklődött 2026 első negyedévében.
Fontos azonban, hogy ez a javulás nem tekinthető tartós trendnek. A piac előtt álló egyik legnagyobb változás az állami szektorhoz köthető kiköltözési hullám, amely a következő negyedévekben jelentős mennyiségű irodaterületet hozhat vissza a piacra, növelve a kiadó iroda kínálatot.
Váratlan fordulat: Dél-Buda átvette a vezetést
A negyedév egyik legnagyobb meglepetése, hogy a budapesti irodapiac hagyományos központja, a Váci úti irodafolyosó elvesztette vezető szerepét. A legmagasabb bérlői aktivitást ezúttal a Dél-Buda alpiacon mérték, amely a teljes kereslet 40%-át koncentrálta.
Ez a változás jól mutatja, hogy a vállalatok egyre tudatosabban keresik az alternatív lokációkat, ahol kedvezőbb ár-érték arány mellett is modern irodai környezetet találnak. A Váci úti térség ugyan továbbra is erős maradt, de részesedése 22%-ra csökkent.
Korlátozott új kínálat, növekvő bizonytalanság
2026 első negyedévében mindössze két új irodaépület került átadásra a budapesti piacon, összesen 42 810 négyzetméteren. A BudaPart Central és a BudaPart Corner épületek azonban nem klasszikus piaci fejlesztések, mivel állami intézmények saját használatba vették őket.
Ez azt jelenti, hogy a ténylegesen elérhető kiadó iroda kínálat nem bővült érdemben, ami rövid távon hozzájárult az üresedési ráta csökkenéséhez. Ugyanakkor a fejlesztések alacsony volumene hosszabb távon kínálati feszültségeket is okozhat.
Növekvő kereslet, átalakuló szerkezet
A teljes bérbeadási volumen 130 250 négyzetmétert tett ki, ami 40%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest. A számok mögött azonban jelentős szerkezeti átalakulás figyelhető meg.
A tranzakciók közel fele szerződéshosszabbítás volt, míg az új bérleti szerződések aránya mindössze 18%-ot tett ki. Ez arra utal, hogy a vállalatok elsősorban meglévő helyszíneiken optimalizálnak, és óvatosabban hoznak új irodabérlési döntéseket.
A nettó kereslet – amely a piac valódi bővülését mutatja – jelentősen, mintegy 50%-kal csökkent, ami a bővülési szándék visszafogottságát jelzi.
A piac új egyensúly felé tart
A budapesti modern irodaállomány jelenleg megközelíti a 4,5 millió négyzetmétert, amelyen belül továbbra is az „A” kategóriás irodák dominálnak. A kihasználtsági mutatók javulása ellenére a piac egyértelműen átalakulóban van.
A nagyobb méretű, ritkább tranzakciók, a hosszabbítások dominanciája és az új lokációk előretörése mind azt mutatják, hogy az irodabérlés dinamikája megváltozott. A cégek egyre inkább a rugalmasságra, a költséghatékonyságra és a munkavállalói igényekhez való alkalmazkodásra helyezik a hangsúlyt.
A következő időszak kulcskérdése az lesz, hogy a piac hogyan reagál a várható kínálati bővülésre. Egy biztos: a kiadó iroda piac már nem ugyanaz, mint néhány évvel ezelőtt – és a verseny egyre inkább a lokációk és a szolgáltatási színvonal között dől el.
Irodát szeretne bérelni?
Az Irodaházak bérbeadásával és a kiadó iroda területekkel kapcsolatban kérjük kattintson a kiadoiroda.hu oldalra, ahol átfogó tájékoztatást és minden szükséges információt megtalál.
Kapcsolat
Kára Tamás
Ingatlanpiaci szakértő