Csökkenő üresedés és élénkülő kereslet a budapesti irodapiacon
2025 végén váratlan, de egyértelműen pozitív jel érkezett a budapesti irodapiacról: csökkent az üresedési ráta, miközben a bérlői aktivitás is élénkült. A friss adatok arra utalnak, hogy a fővárosi modern irodapiac kilépett a korábbi stagnáló szakaszból, és lassú stabilizálódás indult el – különösen a kiemelt lokációkban.
Csökkenő üresedés és élénkülő kereslet a budapesti irodapiacon
Nőtt az állomány, de javult a piaci egyensúly
A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BRF) 2025 negyedik negyedévére vonatkozó összegzése szerint a budapesti „A” és „B” kategóriás irodák teljes állománya 4,46 millió négyzetméterre emelkedett. A növekedés döntően a Dürer Park I–II. ütemének átadásához köthető, amely több mint 50 ezer négyzetméter új bérbeadható területet hozott a piacra.
Fontos ugyanakkor, hogy az új kínálat megjelenése nem rontotta, hanem javította a piaci mutatókat, ami arra utal, hogy a piac képes volt felszívni a friss állományt.
Keresleti oldalon is fordulat látható
2025 negyedik negyedévében a teljes bérlői kereslet közel 191 ezer négyzetmétert tett ki, ami 12%-os növekedést jelentett éves összevetésben. Ebben szerepet játszott, hogy állami szervezetek is jelentős területeket vettek bérbe, elsősorban az újonnan átadott épületekben.
A kereslet szerkezete kiegyensúlyozottabb képet mutat: továbbra is a szerződéshosszabbítások dominálnak, de az új bérleti szerződések aránya is számottevő, miközben az elő bérletek és bővülések szerepe egyelőre visszafogott maradt. Ez inkább óvatos, megfontolt bérlői döntésekre, mintsem kapkodásra utal.
Üresedési ráta: egyértelmű javulás
A negyedév végére a teljes budapesti irodapiaci üresedési ráta 12,5%-ra csökkent, ami közel egy százalékpontos javulást jelent az előző negyedévhez képest, és még látványosabb csökkenést éves alapon. A kizárólag bérirodákra számított mutató is mérséklődött, ami azért fontos, mert ez tükrözi legpontosabban a tényleges piaci keresletet.
Mindezt az is alátámasztja, hogy a nettó abszorpció ismét pozitív tartományba fordult, ami azt jelzi: több terület került tényleges használatba, mint amennyi felszabadult.
Jelentős különbségek az alpiacok között
Az alpiaci adatok továbbra is eltérő képet mutatnak. A legalacsonyabb üresedést Buda Központban mérték, míg az agglomerációban maradt a legmagasabb a kihasználatlanság. Ez megerősíti azt a trendet, hogy a jól megközelíthető, városon belüli lokációk gyorsabban regenerálódnak.
A bérlői aktivitás szempontjából ismét a Váci úti irodafolyosó bizonyult a legerősebb részpiacnak: a teljes negyedéves kereslet közel harmada ide koncentrálódott. Ez tovább erősíti a Váci út pozícióját mint Budapest első számú irodapiaci tengelye.
Tranzakciószám nőtt, a piac élénkebb lett
A negyedév során a BRF 176 bérleti szerződést regisztrált, ami jelentős növekedés az előző év azonos időszakához képest. Az átlagos tranzakcióméret is emelkedett, ami arra utal, hogy nemcsak több ügylet, hanem nagyobb volumenű döntések is születtek.
A legnagyobb tranzakciók továbbra is modern, jó elhelyezkedésű irodaházakhoz kötődtek, ami megerősíti: a bérlők a bizonytalanabb időszakok után is minőségben gondolkodnak, nem pusztán ár alapján döntenek.
Óvatos optimizmus, de világos irány
A csökkenő üresedési ráta, a pozitív nettó abszorpció és az élénkülő bérlői aktivitás együttese arra utal, hogy a budapesti irodapiac túljutott a mélyponton. Bár az alpiacok közötti különbségek továbbra is jelentősek, a jó lokációjú, korszerű irodaházak – különösen a Váci úti irodafolyosón – stabil keresletre számíthatnak 2026-ban is.
Irodát szeretne bérelni?
Az Irodaházak bérbeadásával és a kiadó iroda területekkel kapcsolatban kérjük kattintson a kiadoiroda.hu oldalra, ahol átfogó tájékoztatást és minden szükséges információt megtalál.
Kapcsolat
Kára Tamás
Ingatlanpiaci szakértő