Blog

Újraéledhet az ingatlanpiaci tranzakciók világa 2025-ben?

Az ingatlanpiac az utóbbi három évben visszaesett, de 2025-ben áttörésre számíthatunk. A tőke ismét mozdul, az árak és hozamok közelítenek egymáshoz, és egyre több befektető lát lehetőséget. A válság tanulságai új irányokat mutatnak, és a kivárás most lépéselőnyt jelenthet azoknak, akik időben felismerik az új trendeket. 2025-ben a piacon új lehetőségek nyílhatnak a befektetők számára.

Újraéledhet az ingatlanpiaci tranzakciók világa 2025-ben?

Az elmúlt három év komoly kihívások elé állította az ingatlanpiaci szereplőket világszerte. A 2021 és 2024 közötti időszakban az ingatlantranzakciók volumene közel 75%-kal csökkent: a globálisan mért 840 milliárd dolláros rekordösszeg 217 milliárdra esett vissza – ez az elmúlt évtized legalacsonyabb értéke. A magyar kereskedelmi ingatlanpiac is jelentős visszaesést szenvedett el, 2021-ben még 1,6 milliárd eurót ért el a tranzakciók összege, míg 2024-re ez 400 millió euróra zsugorodott. A mélypont után azonban 2024 harmadik negyedévétől lassú növekedés indult, ami némi bizakodásra ad okot.

Mi húzta vissza a befektetéseket?

A 2021 végétől elindult inflációs hullám – amelyet az orosz-ukrán háború, az energiaválság és a kamatemelések fűtöttek – jelentősen csökkentette az ingatlanok vonzerejét. A magas hozamelvárások és a stabil, de lassan inflációkövető cash flowmiatt sok befektető inkább az állampapírok, jegybanki betétek irányába fordult. Az ingatlanbefektetők jelentős része csak jóval alacsonyabb áron lett volna hajlandó vásárolni, míg az eladók nem alkalmazkodtak a piaci realitásokhoz – így a tranzakciók száma drámaian visszaesett.

Fordulópont: 2024-ben elindult a tőkebeáramlás

2024 végére azonban az infláció mérséklődött, és a kamatcsökkentési ciklus elindult. Ez újra versenyképessé tette az ingatlanpiacot, különösen azok számára, akik hosszú távon gondolkodnak. Az eladók is alkalmazkodtak az új piaci környezethez, így a keresleti és kínálati oldal elkezdett újra közelíteni egymáshoz.

Mit hozhat 2025 az ingatlanbefektetőknek?

Nemzetközi elemzők szerint 2025-ben kétszámjegyű növekedés is elképzelhető az ingatlantranzakciók terén. Ugyanakkor a geopolitikai feszültségek – Ukrajna, Tajvan, Közel-Kelet, USA-Kína vámháború – továbbra is bizonytalanságot okozhatnak. Egy újabb inflációs hullám és kamatemelkedés ismét visszavethetné a piacot.

Magyarország: Óvatos derűlátás és belső kihívások

Hazai sajátosságok: külföldi tőke helyett magyar dominancia

Magyarországon a konfrontatív külpolitika és az EU-val való feszültségek miatt a nyugat-európai tőke elmaradozik. Az amerikai kapcsolatok erősödése még nem érzékelhető az ingatlanpiacon, míg a keleti nyitás inkább az ipari beruházásokban érezteti hatását. A magyar befektetők aránya továbbra is jelentős, de sokan közülük is inkább külföldi piacok felé nyitottak az utóbbi években.

Az irodapiac lejtőre került

A budapesti irodapiac különösen nehéz időszakot él meg. A home office és a hibrid munkavégzés miatt az üresedési ráta 5%-ról közel 15%-ra nőtt, a bérleti díjak stagnálnak, miközben az ösztönzők (incentive-ek) mértéke jelentősen nőtt. Az új fejlesztések visszafogottak, és az irodaházak értékének meghatározása is nehézkes. A közelgő állami gigatranzakció (közel 2 milliárd eurós vásárlás) további nyomást helyezhet a piacra.

Irodákból lakások? Új funkciók, új lehetőségek

A funkcióváltás lehet az irodapiac egyik válasza a kihívásokra. A kevésbé frekventált vagy elavult irodaházak átalakítása lakófunkcióra, kollégiummá, munkásszállássá vagy idősek otthonává egyre vonzóbb lehetőség. A co-living koncepció is megjelenhet Magyarországon, ha a bérbeadást ösztönző jogszabályi háttér megerősödik.

Kiskereskedelem és logisztika: A stabilabb szegmensek

Kiskereskedelem: lassú, de stabil jelenlét
A kiskereskedelmi ingatlanpiac nem nőtt látványosan, de kevésbé csökkent, mint más alpiacok. Az értékmegőrzésben segít a plázastoptörvény, amely korlátozza az új fejlesztéseket.

Logisztika: robbanásszerű növekedés, majd túlkínálat
2022 és 2024 között az ipari-logisztikai szegmens erőteljes növekedést mutatott, részben az onshoring és nearshoringtrendek, részben a beáramló tőke miatt. 2024-re azonban több fejlesztés kiadatlanul maradt, főként az M0 keleti és északi térségében. A „landbank” készletek miatt a fejlesztési telkek piaca is lassulni kezdett.

Új utak: Alternatív finanszírozás és multifunkciós terek

A piaci helyzet új megoldásokat szült: alternatív finanszírozási csatornák jelentek meg, például a BÉT-en megjelenő kiskereskedelmi REIT-ek, illetve ipari projektekbe fektető új ingatlanalapok.
A jövő a multifunkcionális tereké, ahol különböző felhasználási módok – lakó, kereskedelmi, ipari – egy térben valósulnak meg. Kereslet mutatkozhat például sportlétesítményekhez csatolt lakóegységekre vagy átalakított bevásárlóközpontokra.

Három „D”, ami újraformálja az ingatlanpiacot

A jövő ingatlanfejlesztéseit három kulcsfogalom határozza meg: digitalizáció, deglobalizáció és demográfia. Közülük a demográfiai változások hatásait következő cikkünkben tárgyaljuk részletesen.

Bár a kihívások továbbra is jelen vannak, a piac lassan újraépíti önmagát. Aki időben felismeri az átrendeződő viszonyokat, komoly előnyre tehet szert a következő ciklusban.

Irodát szeretne bérelni? 

Az Irodaházak bérbeadásával és a kiadó iroda területekkel kapcsolatban kérjük kattintson a kiadoiroda.hu oldalra, ahol átfogó tájékoztatást és minden szükséges információt megtalál.