Irodapiaci blog – irodaházak, hírek, trendek

Átalakuló irodapiac Közép-Európában: költségek nőnek, bérlői igények változnak

Közép- és Kelet-Európa irodapiacait kettős nyomás alakítja: miközben emelkednek a fejlesztési költségek, a bérlők egyre tudatosabban válogatnak. A Colliers legfrissebb jelentése szerint a régióban felértékelődik a fenntarthatóság, a prémium lokáció és a rugalmas bérleti konstrukció – miközben a másodlagos irodák komoly kihívásokkal néznek szembe.

Átalakuló irodapiac Közép-Európában: költségek nőnek, bérlői igények változnak

Fejlesztési szintek: eltérő dinamika a régióban

A Colliers „ExCEEding Borders” jelentése alapján a közép- és kelet-európai irodapiacok eltérő pályán mozognak. Szófia továbbra is aktív A-kategóriás fejlesztéseivel, míg Budapest, Prága, Bukarest és Varsó visszafogottabb építkezésekkel reagál a gazdasági nyomásra. Bár Varsóban 2024-ben némi élénkülés látszik, a teljes volumene még mindig elmarad a pandémia előtti szintektől.

Fenntarthatóság mint alapkövetelmény

A fenntarthatósági tanúsítványok – LEED, BREEAM, DGNB – már nem plusz értéket, hanem alapelvárást jelentenek a bérlők részéről. Szófiában szinte minden új projekt rendelkezik minősítéssel. Pozsonyban geotermikus technológiák integrálása zajlik, míg Lengyelországban és Csehországban a meglévő prémium irodaházak korszerűsítése került fókuszba. A régebbi B-kategóriás épületek egyre kevésbé vonzók, és funkcióváltás előtt állhatnak.

Bérlői fókusz: minőség, lokáció, ESG

A régió bérlői egyre inkább a minőségi, ESG-kompatibilis irodákat keresik, különösen központi elhelyezkedéssel.

• Varsóban a gyártóvállalatok előretörése figyelhető meg, míg az IT- és outsourcing szektor visszavonul.
• Bukarestben kivárás jellemzi a piacot, a bérlők óvatosak az előbérleti döntésekkel.
• Magyarországon a kormány aktívabb szerepet vállal: új állami tulajdonú irodák jelennek meg a piacon.
• Szlovákiában és Lengyelországban az állami intézmények keresnek korszerű, energiatakarékos tereket.

Rugalmas irodák térnyerése

Budapesten érett, stabil flex piac működik, amely jól tükrözi a teljes budapesti irodapiac alkalmazkodóképességét: a rugalmasság ma már nem trend, hanem alapvető bérlői elvárás.

• Szófia vezeti a mezőnyt az arányokat tekintve.
• Prágában egy domináns helyi szolgáltató húzza a szegmenst.
• Budapesten érett, stabil flex piac működik, ahol a rugalmasság már nem trend, hanem elvárás.
  A bérleti időszakok is átalakulnak: míg Prágában a hosszú távú, akár 7–10 éves szerződések dominálnak, Bukarestben a rövidebb távú, rugalmas feltételek iránt nő az érdeklődés.

Árspirál és bérleti ösztönzők

A bérleti díjak folyamatos emelkedése minden CEE-piacon érzékelhető, különösen a zöld minősítéssel rendelkező, központi épületek esetében.

• Prága vezeti a listát akár 30 €/m²-rel,
• Varsó 28,5 €/m²-ral követi,
• Budapest, Pozsony és Bukarest a 20–25 €/m² sávban mozog,
• míg Szófia maradt a legkedvezőbb árakkal, 16 €/m² körül.
  A „barna diszkont” kockázata egyre nagyobb a minősítés nélküli épületeknél. Prágában jellemzően magas fit-out hozzájárulás jár az új fejlesztésekhez, míg más városokban rugalmasabb, piaci alapú ösztönző rendszer alakult ki.

Kereslet, kihasználtság, kilátások

Varsó jelenleg is a legerősebb nettó bérbeadás szempontjából.
Prága stabil kereslettel és alacsony, 7–8%-os üresedéssel bír,
Bukarest és Szófia viszont még nem tért teljesen magához a 15–16%-os csúcsidőszakból.
Budapesten és Pozsonyban továbbra is ingadozó a kihasználtság – főként a régebbi irodaházak körében.

2025 második féléve: mit hoz a jövő?

A Colliers szerint a CEE régió versenyképes munkaerőpiaca és kedvező elhelyezkedése miatt továbbra is vonzó térség marad a befektetők számára. A kihívások – infláció, kamatszint, geopolitikai bizonytalanság – ellenére a zöld innováció, a hibrid munkavégzésre nyitott fejlesztések és a prémium lokációk iránti kereslet határozzák meg a piacot.

A jövő azoké a fejlesztőké és befektetőké, akik fenntartható, ESG-minősítésű épületekben gondolkodnak, stratégiájukat városi központokban valósítják meg, és olyan technológiailag fejlett, rugalmas irodai megoldásokat kínálnak, amelyek valóban illeszkednek a változó bérlői elvárásokhoz.

Merre induljon, ha irodát keres?
A közép- és kelet-európai irodapiac átalakulása nemcsak kihívásokat, hanem lehetőségeket is rejt. Ha Ön bérlőként vagy befektetőként gondolkodik, most érdemes pozíciót foglalni a jövőálló, fenntartható és rugalmas irodák piacán.

Irodát szeretne bérelni? 

Az Irodaházak bérbeadásával és a kiadó iroda területekkel kapcsolatban kérjük kattintson a kiadoiroda.hu oldalra, ahol átfogó tájékoztatást és minden szükséges információt megtalál.